1. GİRİŞ

Çin’in Vuhan kentinde 1 Aralık 2019 tarihinde başlayan Kovid-19 Salgını, 11 Mart 2020 tarihinde Dünya Sağlık Örgütü (WHO) tarafından pandemi olarak nitelendirilmiştir. Ülkemizdeki ilk vakanın 10 Mart 2020 tarihinde duyurulmasını takiben virüsün yayılmasını önlemek amacıyla Koronavirüs Bilim Kurulu’nun tavsiyeleri ile başta Sağlık Bakanlığı olmak üzere ilgili tüm kurumlar aracılığıyla çeşitli önlemler alınmıştır.

Bu kapsamda 16/03/2020 tarihinden itibaren ilk ve orta öğretim kurumlarında eğitim ve öğretime ara verilmiş, tüm yurtdışı uçuş seferleri durdurulmuş, şehirlerarası seyahat yasağı getirilmiş, 65 yaşın üzerinde ve 20 yaşın altındaki vatandaşlara sokağa çıkma yasağı getirilmiştir. Ayrıca tüm vatandaşlar için de “sosyal mesafeyi” korumak amacıyla sokağa çıkılmaması çağrısında bulunulmaktadır.

2. MÜCBİR SEBEP

Türk mevzuatında mücbir sebebe ilişkin genel bir tanım yapılmamıştır. Kanunlarda böyle bir boşluğun oluşu nedeniyle bu eksiklik doktrin ve içtihatlar aracılığıyla doldurulmaktadır.

Mücbir sebep; öngörülmesi mümkün olmayan ve sözleşme taraflarının iradesi dışında gerçekleşen olaylar nedeniyle borcunu ifa edemeyen tarafları sorumluluktan kurtaran haller olarak kabul edilmektedir. Mücbir sebebe neden olan olay objektif olarak değerlendirildiğinde, sözleşme tarafları açısından ifayı aşırı güçleştirmeli yahut ifayı imkansız hale getirmelidir. Yargıtay, yerleşik içtihatlarında mücbir sebebin tanımını aşağıdaki gibi yapmaktadır.

“Bir olayın mücbir sebep olarak nitelendirilebilmesi için o olayın önceden sezilemez, karşı konulamaz olması ve harici bir etkenden ileri gelmiş olması gerekir.” YARGITAY HGK, E.2012/1096, K.2013/382

Kovid-19 salgını hakkında mücbir sebep oluşturacağına ilişkin henüz ortaya konmuş bir yargı kararı olmasa da objektif olarak değerlendirildiğinde mücbir sebep kabul edilmesi gerektiği ortadadır.

3. KİRA SÖZLEŞMELERİNDE TEMERRÜT VE FESİH

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. ve 352. Maddeleri kiracının temerrüdü durumunda kira sözleşmelerinin feshi durumunu düzenlemektedir. Kiracının kira sözleşmesindeki asli edimi kira borcunun ödenmesidir. Kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda kiraya vereninin kira sözleşmesini feshetme hakkı mevcuttur.

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Türk Borçlar Kanunu md. 352/2

Ancak; 25/03/2020 Tarih 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un geçici 2. maddesi ile “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” düzenlemesi getirilmiştir. Bu düzenleme uyarınca, TBK 315. ve 352. maddeleri kapsamında kira sözleşmeleri kiraya veren tarafından feshedilemeyecektir.

4. KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYARLANMASI

Ülke olarak geçirdiğimiz bu zor günlerde, alınan idari önlemlere uyum sağlamak amacıyla kiracı işyeri sahipleri tarafından da birtakım tedbirler alınmıştır. Bu tedbirler; işyeri faaliyetini tamamen veya geçici olarak durdurma, çalışma saatlerini azaltma veya nöbetçi personel uygulamasına geçme şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Alınan bu tedbirler ve “sosyal mesafe” önlemleri sonucunda kiracı işyeri sahipleri ciddi bir ekonomik yıkım ile karşı karşıya kalmıştır.

İçişleri Bakanlığı’nın 16/03/2020 tarihli “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelgesi uyarınca her ne kadar yalnızca; kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmasına karar verilmiş olsa da alınan tedbirler sonucunda tüm sektörler birbirini etkilediğinden dolayı ekonomik olarak ciddi bir şekilde etkilenmiştir.

Kira sözleşmeleri uyarınca kiralanan taşınmazlar, işyeri olarak kullanılmak üzere kiracıya tahsis edilmiştir. İdari kararlar ile çalışma koşullarının sınırlandırılması üzerine kira sözleşmelerine konu işyerlerinin kısmen veya tamamen kullanılamamasında, kiracının iradesi dışında ve kendi kusuruna dayanmayan bir durum ortaya çıkmaktadır. Bu durum geçici ifa imkansızlığı yahut aşırı ifa güçlüğü kavramlarını karşımıza çıkarır.

Türk Borçlar Kanunu’nun Aşırı İfa Güçlüğü başlıklı 138. maddesi sözleşmenin uyarlanması ve uyarlama mümkün olmadığı durumda sözleşmeden dönme durumunu düzenlemektedir.

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” Türk Borçlar Kanunu md. 138

Kira bedeli ediminin ifasının oldukça güç olduğu ancak ödenmesinin halen mümkün olduğu durumda aşırı ifa güçlüğü ortaya çıkmaktadır. Bu kapsamda, kiracı işyeri sahibi aleyhine sözleşmedeki edimler arası denge önemli şartlarda bozulmuştur. Kiracıdan ifa yükümlülüğünün tam ve eksiksiz olarak yerine getirilmesinin talep edilmesi dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecektir.

Kovid-19 salgını nedeniyle kiracı işyeri sahiplerinin uğradığı ekonomik yıkım sonucunda, kira bedeli yükümlülüğü açısından TBK 138. maddesi çerçevesinde aşırı ifa güçlüğü meydana gelirse kiracı, hakimden kira sözleşmesini salgın süresince yeni şartlara uyarlanmasını isteme hakkına sahiptir.

Sözleşmenin uyarlanmasının talep edilmesi halinde hakim, oluşan objektif durumu inceleyecek ve ardından edimleri taraflar arasında adaletli şekilde paylaştırarak aşırı ifa güçlüğüne düşen kiracının mağduriyetini ortadan kaldıracak ölçüde tarafların edimlerini uyarlayacaktır.

Av.Dr.Murat SADAK